Affitto e spese di condominio: a chi competono?

Quali sono le spese condominiali a carico dell’inquilino? È il primo quesito che si pone chi intende prendere in affitto un immobile posto all’interno di una compagine condominiale.

“Affittasi appartamento in centro, luminoso, una camera da letto, cucina, salone e ampio bagno… Canone di locazione concordato escluso spese condominiali…”. Quante volte è capitato di leggere un tale avviso? Ebbene, ciascun condomino ha la possibilità di cedere il godimento della propria unità abitativa a soggetti terzi, mediante un contratto di locazione, i quali saranno tenuti al pagamento delle spese condominiali. Nella denegata ipotesi di inadempienza l’inquilino non può essere obbligato direttamente dal condominio, con cui non ha nessun rapporto giuridico, ma dal proprietario, con cui ha stipulato il contratto di locazione. 

Carlo, un giovane lettore, ci chiede: «Sono uno studente universitario e conduco in locazione un monolocale. Per contratto le spese condominiali sono a mio carico: quali sono?» 

Gentile lettore, prima di rispondere al quesito posto occorre precisare che quando si parla di “condominio” ci si riferisce allo specifico contesto in cui più soggetti (condomini) hanno la proprietà esclusiva di parti distinte di un medesimo fabbricato, mentre altre parti dello stesso appartengono in comunione indivisa a tutti i comproprietari delle singole unità ex art. 1117 cc. Si parla, invece, di “supercondominio” quando le unità abitative sono divise in più edifici, cui sono collegati impianti o servizi comuni. 

Fatta tale premessa, si definiscono spese condominiali quelle afferenti alle parti comuni dell’edificio distinguendosi tra spese di manutenzione ordinaria e spese straordinarie. Le spese ordinarie sono spese periodiche o lavori condominiali di normale gestione degli impianti e delle parti comuni: la manutenzione dell’illuminazione esterna, la pulizia delle scale, il compenso dell’amministratore, il costo del servizio di irrigazione del giardino condominiale, il costo della bolletta della luce della scala condominiale, lo spurgo delle fogne condominiali. Le spese di manutenzione straordinaria, di converso, sono quelle che riguardano lavori condominiali straordinari sulle parti comuni. Ad esempio, il rifacimento del tetto, l’installazione di un ascensore, la sostituzione dell’impianto di riscaldamento centralizzato. 

L’art. 1123 cc detta la disciplina legale in tema di ripartizione delle spese afferenti le parti comuni dell’edificio: al I comma si prevede che “le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione”; al II comma,  si stabilisce che “se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione all’uso che ciascuno può farne”. 

In ogni caso, in tema di oneri condominiali l’unico soggetto obbligato nei confronti del condominio resta il proprietario dell’unità abitativa. Questo, tradotto in termini giuridici, significa che l’amministratore, che agisce in nome e per conto del condominio, non potrà agire direttamente nei confronti dell’inquilino, a meno che il locatore non gli abbia conferito specifico mandato in tal senso. Pertanto, a fronte della mancata corresponsione delle spese condominiali dell’inquilino, l’amministratore dovrà richiedere la somma insoluta al condomino proprietario dell'immobile e, ove questi rimanesse moroso, sarà a lui indirizzato il decreto ingiuntivo. 

La ratio di una siffatta previsione risiede nella circostanza per la quale il rapporto di condominio, a prescindere dalla locazione dell’abitazione, corre fra ciascun proprietario e il condominio in quanto tale. Di tal guisa, il locatore sarà tenuto a corrispondere le spese condominiali al condominio, salva la facoltà di agire in via di regresso per essere rimborsato delle spese condominiali dall’inquilino moroso, potendo finanche domandare la risoluzione anticipata del contratto di locazione.

In conclusione gli oneri condominiali in capo all’inquilino sono quelli funzionali al godimento del bene locato ed inerenti alla ordinaria amministrazione, mentre restano in capo al locatore tutti i costi qualificabili come straordinaria amministrazione finalizzati a incrementare nel tempo il valore dell’immobile.  

IL PROGETTO “L’ESPERTO RISPONDE” A CURA DI CAMERA CONDOMINIALE VARESE

“La cultura è alla base della società, rendendoci indipendenti, liberi e spingendoci al ragionamento ad avere buon senso”. E in questo contesto di Welfare State, inteso come sistema sociale diretto a garantire la sicurezza e il benessere dei cittadini, che si inserisce il percorso intrapreso dalla Camera Condominiale di Varese, in persona del direttore generale Andrea Leta.

Una visione futuristica “de la compropriété”, come direbbero i cugini d’Oltralpe, quella della Camera Condominiale locale. Visione favorevolmente accolta anche dall’Unione Nazionale Camere Condominiali, presieduta dall’avvocato Michele Zuppardi, il cui fine è promuovere la ricerca, lo studio e la formazione di base e permanente nel campo del diritto, della tecnica, dell’amministrazione e più in generale della gestione del condominio e diffonderne risultati e di altre attività indicate nello Statuto.

La sede di Camera Condominiale Varese è situata in viale Ticino 24 a Gavirate. Per tutte le informazioni sono a disposizione la mail info@cameracondominialevarese.it, il numero di telefono 0332629323, il sito internet www.cameracondominialevarese.it e la pagina Facebook @CameraVarese.