L’amministratore di condominio termina il suo mandato alla scadenza naturale del contratto, che di norma dura un anno, rinnovabile per eguale durata. Esistono, però, delle situazioni che possono determinare una revoca anticipata dell’incarico e la conseguente sostituzione del professionista.
L’articolo 1129 del Codice civile dispone, infatti, che la revoca può essere deliberata in qualsiasi momento dall'assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina – vale a dire un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio - oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio. Senza una giusta causa, il condominio è comunque tenuto a risarcire l’amministratore, con un importo che non può essere superiore all'onorario non ancora riscosso.
La revoca può essere anche disposta dal giudice, su ricorso di ciascun condomino, nel caso i. cui l’amministratore non avvisi l’assemblea di una citazione o provvedimento il cui contenuto esorbiti dalle sue attribuzioni oppure qualora non renda il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità. Il Codice specifica che, in caso di gravi irregolarità fiscali, i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell'assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all'amministratore. In caso di mancata revoca da parte dell'assemblea, ciascun condomino può quindi rivolgersi all'autorità giudiziaria e in caso di accoglimento della domanda, il ricorrente, per le spese legali, ha titolo di rivalsa nei confronti del condominio che a sua volta può rivalersi nei confronti dell'amministratore revocato.
Le gravi irregolarità contemplate dal Codice civile sono: l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l'assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge; la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell'assemblea; la mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente condominiale; la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell'amministratore o di altri condomini; l'aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio; qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l'aver omesso di curare diligentemente l'azione e la conseguente esecuzione coattiva; la mancata cura del registro condominiale, del registro dei verbali e della documentazione inerente alla propria gestione; la mancata comunicazione al condomino che ne faccia richiesta dell’attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso; l'omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei propri dati.
Infine, la legge prevede che in caso di revoca dell’amministratore da parte dell'autorità giudiziaria, l'assemblea non può nominare nuovamente lo stesso amministratore.
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